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Overview楼市复苏迹象初现
2023年03月21日
中国居民的购房需求终于开始有所恢复。我们最近的实地调研进一步印证了地产市场数据显示的一线城市销售复苏。但是在地产行业经历两年调整之后，购房者的信心还不稳定，今年是否能够看到全面复苏还不确定。未来的关键取决于复苏势头能否扩展到三、四线城市，以及是否会出台新的支持政策。
50岁的李师傅（化名）原先一直在内蒙古务农，最近人生中第一次离开家乡，来到北京当了一名专车司机。促使李师傅下定决心中年离乡背井出来闯荡的原因非常简单：为了能够存上足够的钱，将来在老家给刚刚大学毕业的儿子买套婚房。我们最近在调研的路上偶遇了这位专车司机。他的故事让我们看到了中国普通居民的购房需求。随着疫情的结束，像李师傅这样的刚需正在逐渐释放，支撑着地产市场的复苏。
持续两年多的房地产调控已经挤出了大部分的投机泡沫。剩下的则是真实的购房需求。但是，需求究竟有多少，是否足以让市场出现持续性的复苏？
在二月的调研中我们观察到一线城市地产复苏的迹象。上海和北京的房企销售告诉我们，售楼处的来访量最近几周增长非常快。一些楼盘甚至在开盘当日就销售一空。统计局数据也显示：一线城市二手住宅销售价格环比由12月下降0.5%转为1月上涨0.4%，新建商品住宅销售价格环比由12月持平转为1月上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格自去年6月以来第一次出现了上涨。
但是复苏目前还仅限于一、二线城市，未来这一趋势是否能够向新房库存更多的三、四线城市扩展，还不确定。如果未来没有更多支持地产需求端的政策，我们可能很难看到全国住房销售量今年出现全年同比正增长。
新常态
房地产市场近年的调整，除了新冠疫情这个原因之外，还有房企自身的问题。房地产企业多年借助高负债、高杠杆、高周转的模式快速扩张，2020年房企融资收紧之后，一些开发商纷纷出现债务违约，多个地产项目停工，影响了购房者的信心，也在金融市场中引起了一些波澜。
然而，房地产行业仍然是中国经济增长的重要驱动力之一。一些城市已经松绑限购政策，而房地产商的融资限制也得到放宽。购房者是否能够重拾信心，是否愿意动用疫情期间存下的大量储蓄来买房，将决定这轮地产复苏是否能够保持势头。
即使购房者能够回归市场，曾经的地产狂欢盛宴也不会重现。国家一直坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。今年的政府工作报告强调防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。而从长期来看，随着中国人口结构的变化，购房需求将呈下降趋势。
地产企业的信用资质会进一步分化。相对于民企来说，国企更容易获得银行和资本市场的资金支持以及购房者的信任，所以表现将继续好于民企。去年在一、二线城市拿地较多的头部房企将受惠于最近高线城市的复苏，今年合同销售可能出现正增长。
目前虽然只出现了一些早期复苏迹象，但是专车司机李师傅的买房故事以及其它实地调研中的所见所闻，让我们看到了后疫情时代地产市场的希望。